אנשים המעוניינים לרכוש דירה חייבים להשקיע כסף רב. לרוב, הם חייבים לעבוד שנים רבות כדי שיהיה להם סכום ראשוני לתשלום, ובנוסף, הם חייבים לקבל משכנתא בנקאית או הלוואה ממוסד פיננסי. ההלוואה ניתנת בתנאי שממשכנים את  הנכס לטובת הבנק. הערכת שווי הנכס נעשית על ידי שמאי דירות אשר שירותיו נשכרים, בין היתר, לצרכים אלו. לרוב, מספק הבנק רשימת שמאים המקובלים עליו והעובדים עימו, אבל יש מקרים בהם הרוכש יכול להביא אחד אחר ולבד שיהיה בעל רישיון מתאים. זה מקרה אחד מתוך שורה של מקרים בהם יש צורך בשמאות דירות.

שמאות דירות אחרת ניתנת במקרה של מחלוקת על מיסים שנקבעים על ידי מס שבח. יש מקרים גבוליים בהם השמאים המועסקים על ידי הרשויות קובעים שומה על שפיטתם ואילו הבעלים טוענים כי השומה גבוהה מדי ומעוניינים לערער. הערעור מחייב הגשת חוות דעת נגדית של שמאי מוכר והוא יכול אף להתעמת מול השמאי הממשלתי ולנסות לשנות את  השומה. קיימים מקרים נוספים בהם נדרשת שמאות דירות בעסקות מורכבות של פינוי בינוי, תמ"א 38 ועוד אחרים.

שמאי דירות עורך בדיקות רבות שעל פיהם הוא עורך את  הדו"ח המסכם. הוא בודק את רישום פרטי הנכס כולל בעליו. הנכס יכול להיות רשום בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או אצל החברה המשכנת. מיקום מקום הדירה יכול להעלות או להוריד ערכה בעשרות אחוזים. הוא בודק אם יש עיקולים או שעבודים. בדיקות אחרות הם לגבי מצבו הפיזי, אם יש נגדו צווי הריסה, חריגות בנייה וכדומה. כל הפרטים הללו ואחרים נוספים יכולים להעלות או להוריד ערך של דירה. וכל צד לעסקה חייב לדעת בדיוק את מצבה.

שמאות דירות נעשית לרוב על פי פרמטרים של מיקום ומצב הדירות, ערכי עסקאות שנעשו באותו אזור לדירות דומות ועוד. שמאי דירות ומקרקעין חייב לפעול תחת רישיון שמוענק לו לאחר שעמד במשימות של לימודים במוסד מוכר ולאחר שעמד במבחנים של משרד המשפטים. הרישיון ניתן על ידי המשרד ולאחריו יכול השמאי לפתוח בקריירה. מומלץ לשכור שירותי שמאי מנוסה ובעל מוניטין. אשר יעריך במדויק את ערך הנכס.